Lorsque l’on parle de certaines notions complexes en matière de viager, il est parfois difficile de s’y retrouver. En effet, le statut et le rôle de chacun des intervenants autour d’un bien immobilier en viager, relève de droits et d’obligations dont la maîtrise impose un certain nombre de connaissances. Pour vous éclairer au mieux sur cette thématique, voici quelques éléments de définition, qui peuvent vous aider si vous êtes dans cette situation.
Le viager : quelques définitions pour mieux comprendre
Le viager est un mode de vente immobilière qui rassemble, le plus souvent, une personne cherchant à vendre son logement à un nouveau propriétaire, tout en ayant la volonté de continuer d’y vivre. Cette vente immobilière entre particuliers, dans la majorité des cas, implique plusieurs choses :
- l’accord du nouveau propriétaire du bien quant à la conservation de l’usufruit du logement par le vendeur ;
- la négociation d’une vente impliquant un bouquet et d’une rente viagère ;
- la conformité des calculs de l’ensemble des échanges financiers dans le cadre de la vente.
L’usufruit et le droit d’usage et d’habitation : ce que le vendeur va pouvoir obtenir du bien qu’il vend
L’usufruitier dans cette configuration est donc le vendeur qui aura obtenu, comme condition spécifique du transfert de sa propriété, le droit de jouir du bien et de ses fruits. Concrètement, il va pouvoir occuper le bien, mais il aura aussi la possibilité de le louer et d’en percevoir les loyers ou de le prêter à qui il souhaite. La valeur de l’usufruit du bien va dépendre de l’âge de l’usufruitier et du barème établi par l’article 669 CGI.
Le vendeur qui ne profitera que d’un droit d’usage et d’habitation, n’aura que, comme le nom l’indique, la possibilité d’une utilisation restreinte et personnelle du bien immobilier vendu : il pourra y vivre avec sa famille et donc l’occuper sans pouvoir en tirer un revenu issu d’un loyer.
L’autre protagoniste de ce type de transaction est alors l’acheteur : la personne devenue propriétaire sans pouvoir profiter d’une manière ou d’une autre du logement acquis, c’est-à-dire le nu-propriétaire.
Pourquoi faire le choix d’une vente viager ?
La vente d’un bien en viager revêt un ensemble d’intérêts mutuels pour la personne qui décide de vendre son bien comme pour celle qui souhaite l’acquérir. Pour le vendeur, cela tient essentiellement à cette capacité et possibilité de pouvoir continuer de vivre dans son logement tout en percevant une première somme appelée bouquet. Ensuite, c’est généralement une rente viagère qui est perçue chaque mois comme des fractions du prix du bien immobilier. Du bouquet comme de la rente sont déduits les montants que pourrait percevoir en loyers le nouveau propriétaire. C’est ce qui fait l’intérêt pour l’acheteur : une acquisition à moindres frais pour un bien immobilier qu’il ne pourra occuper ou exploiter tout de suite.
Notons que ce type de vente ne porte pas toujours sur une résidence principale et que cela peut tenir à la vente d’un logement jusqu’ici mis en location ou inoccupé par les anciens propriétaires. Les mêmes possibilités d’usage et d’usufruit peuvent s’appliquer.