L’achat d’une résidence principale combiné à l’investissement locatif : une stratégie gagnante

L’immobilier est l’un des piliers de l’investissement. Allier l’acquisition de sa résidence principale à un investissement locatif est non seulement audacieux mais aussi stratégiquement avantageux. En France, de nombreux investisseurs adoptent cette approche, optimisant leur capacité d’endettement et augmentant leur patrimoine immobilier.

 

1. Les avantages d’une double stratégie d’achat

L’achat d’une résidence principale est déjà un acte fort, représentant souvent le fruit d’une épargne de plusieurs années. Lorsque cet achat est jumelé avec un investissement locatif , les avantages sont multipliés.

• Constitution d’un patrimoine : En devenant propriétaire de votre habitation tout en louant une partie, vous bénéficiez d’une source de revenus supplémentaire tout en augmentant la valeur de votre patrimoine.
• Optimisation financière : Les loyers perçus peuvent être utilisés pour rembourser partiellement ou intégralement le crédit immobilier. De ce fait, votre niveau d’endettement global est allégé.
• Préparation de la retraite : Avec l’augmentation potentielle de la valeur de votre bien et les revenus locatifs, vous préparez sereinement votre retraite.

 

Ce sont évidemment de très bons points. Cependant on peut aussi souligner quelques désavantages à ce double achat. En fonction de la typologie du bien vous aurez par exemple plus ou moins de proximité avec votre locataire ce qui peut en déranger certains. Par ailleurs, vous aurez aussi à gérer le quotidien de la location avec les risques qui y sont associés comme des dégradations, des loyers impayés et du tapage nocturne. Ces éléments sont donc à prendre en compte avant de vous lancer dans ce type de projet.

 

2. La mise en œuvre du projet

Si malgré les quelques réserves que nous avons mis en avant vous souhaitez tout de même réaliser ce type de projet voici quelques conseils pour réussir cette démarche, qui nécessite une préparation rigoureuse.

• Évaluation financière : Bien calculer votre capacité d’emprunt est centrale. C’est elle qui déterminera le montant que vous pourrez emprunter et donc le type de projet sur lequel vous pourrez vous lancer. Pensez également à intégrer dans vos calculs le loyer attendu de la partie locative et à calculer votre rentabilité locative.
• Recherche du bien : Le choix de l’emplacement est crucial. Que ce soit en centre-ville ou à la campagne, la demande locative doit être forte pour garantir un taux d’occupation optimal. Pour vous assurer d’une forte tension locative vous pouvez vous rendre sur le tensiomètre locatif de LocService ou poster des fausses annonces sur Leboncoin par exemple.

 

3. Les mécanismes de défiscalisation

Optimiser fiscalement votre investissement est un atout majeur. En France, plusieurs dispositifs peuvent être exploités.

• Loi Pinel et Denormandie : Ces dispositifs, selon leur nature, offrent des réductions d’impôt pour les investissements dans le neuf ou l’ancien. Assurez-vous de respecter les conditions de ces dispositifs pour maximiser vos avantages.
• LMNP – Louer en Meublé Non Professionnel : Ce statut est particulièrement intéressant pour les biens meublés, offrant des avantages fiscaux conséquents et une flexibilité accrue en matière de plafonds de loyers et de durées de location. En revanche, ce statut donne moins de garantie sur le long terme pour le bailleur et augmente le risque de vacances locative avec un turn-over plus important. Surtout, s vous ne comptez pas faire de travaux le régime devient moins intéressant.

 

Il faut bien se renseigner sur la fiscalité qui peut complètement gâcher un investissement.

 

4. Les risques associés

Tout investissement comporte des risques. Pour ce type de projet, ils sont multiples :

• Vacance locative : Si vous ne trouvez pas de locataire rapidement, vous risquez d’avoir à supporter la totalité des mensualités de remboursement du crédit.
• Fluctuation des prix : Le marché immobilier est cyclique. Les prix peuvent augmenter mais aussi diminuer.
• Entretien et rénovations : Les biens immobiliers nécessitent un entretien régulier et parfois des rénovations coûteuses.

 

5. Le financement adapté à une double stratégie

La réussite de cette stratégie dépend aussi du financement. Quelques points clés à considérer :

• Taux d’intérêt : Dans un contexte où les taux d’intérêt sont historiquement bas, emprunter devient plus attrayant. Toutefois, il est crucial de comparer les offres des différents établissements bancaires.
• Durée du prêt : Une durée plus longue réduit vos mensualités mais augmente le coût total du crédit. Une durée plus courte, bien que plus onéreuse mensuellement, peut être plus avantageuse sur le long terme. L’avantage c’est que vous allez avoir la possibilité d’avoir des conditions de financement plus avantageuses que pour un investissement locatif classique car vous acheter votre résidence principale.
• Apport personnel : Si avoir un apport personnel n’est pas toujours obligatoire, il peut vous aider à obtenir un meilleur taux et faciliter l’approbation de votre dossier.

 

6. La gestion locative

Une fois votre bien acquis, la gestion locative devient un élément central. Vous avez le choix entre gérer vous-même ou faire appel à une agence immobilière.

• Gestion personnelle : Elle demande du temps et des connaissances en droit immobilier. Cependant, elle vous évite les frais d’agence et vous donne un contrôle total.
• Agence immobilière : Elle offre une tranquillité d’esprit. L’agence se charge de trouver des locataires, de collecter les loyers et de gérer les éventuels problèmes. Cependant, cela a un coût, généralement un pourcentage du loyer.

 

7. La valorisation à long terme

Penser sur le long terme est essentiel. Même si le marché immobilier connaît des hauts et des bas, sur une période de 20 à 30 ans, la tendance est généralement à la hausse.

• Améliorations : Envisagez des améliorations régulières de votre bien pour augmenter sa valeur. Que ce soit une nouvelle cuisine, une salle de bains rénovée ou un système de chauffage plus efficace, chaque amélioration peut ajouter de la valeur.
• Diversification : Si votre première expérience d’investissement locatif est un succès, envisagez d’acheter d’autres propriétés dans différentes régions ou types d’immobilier. La diversification peut réduire les risques.

 

8. Anticipation et prévention

Le monde de l’immobilier n’est pas exempt de défis. Des situations imprévues peuvent surgir : un locataire qui ne paie pas, des dégâts importants, des travaux de copropriété imprévus, etc. Il est essentiel de constituer une épargne de précaution pour faire face à ces imprévus sans mettre en péril votre investissement.

 

Investir dans l’immobilier en combinant résidence principale et investissement locatif est une démarche ambitieuse mais potentiellement très rentable. Cela nécessite une préparation minutieuse, une connaissance du marché et une anticipation des risques. Avec une bonne stratégie, une veille constante et une gestion rigoureuse, cette approche peut offrir des rendements impressionnants et une sécurisation financière à long terme.